朱辛莊火的到底是地段，還是產(chǎn)品？

這是嚴(yán)肅君的第600篇推送繼42家搖號(hào)爆搶后，昌平朱辛莊的熱度從土拍一直延續(xù)到現(xiàn)在！先是大華地塊迅速流出產(chǎn)品面積段和戶型圖過程稿，接著是越秀·星樾驗(yàn)資登記即將截止，官宣4月底前一定開盤。嚴(yán)肅君的N個(gè)500人置業(yè)群里，現(xiàn)在集中討論的議題就是---“怎么選？”1.北京買房，總價(jià)邏輯是繞不開的第一道必選題，尤其是對(duì)于“海淀平替”昌平南來說。越秀·星樾和大華地塊，期房銷售指導(dǎo)價(jià)都是6.2萬/平，簡單粗暴只看總預(yù)算的話，總價(jià)380萬以下，只能選越秀·星樾60㎡一居。從功能間布局來說，臥室和客廳南向帶飄窗，總面寬達(dá)到5.3米，但實(shí)際開窗尺度有限，尤其是客廳南側(cè)為活動(dòng)室，目前看可規(guī)劃為開放式書房，廚房面積不小，衛(wèi)生間為暗衛(wèi)，設(shè)有獨(dú)立玄關(guān)。越秀·星樾60㎡一居注意，據(jù)說只有36個(gè)機(jī)會(huì)。2.其實(shí)，不只越秀·星樾獨(dú)有的一居，對(duì)于想買兩居的購房者，嚴(yán)肅君也不建議大家等大華項(xiàng)目，因?yàn)楹苡锌赡芊吭瓷伲瑩尣坏健４笕A項(xiàng)目在土拍之初，接受媒體采訪時(shí)稱，將“考慮聚焦幾個(gè)面積段，不會(huì)都做，有兩居，可能以三居、四居為主，目前區(qū)域剛改產(chǎn)品相對(duì)少一些。”從上圖兩項(xiàng)目戶型對(duì)比表來看，越秀·星樾戶型多，剛需為主，大華項(xiàng)目戶型少，剛改或者改善為主。捉對(duì)廝殺的話，兩項(xiàng)目的兩居都是全南戶型，建面只差一平，布局幾乎一致，區(qū)別更多在細(xì)節(jié)。越秀·星樾79㎡PK大華項(xiàng)目78㎡越秀·星樾廚房做了U型，還摳出了獨(dú)立玄關(guān)和家政間，而大華項(xiàng)目亮點(diǎn)在于客廳有陽臺(tái)設(shè)計(jì)。3.三居的可選項(xiàng)比較多。從基本布局來看，越秀·星樾93㎡、96㎡，大華項(xiàng)目89㎡都屬于典型的兩面寬三居兩衛(wèi)。具體選哪個(gè)，主要看預(yù)算，以及細(xì)節(jié)喜好。比如喜歡陽臺(tái)的等等大華項(xiàng)目，更偏向南向面寬采光的，優(yōu)選越秀·星樾。越秀·星樾93㎡PK大華項(xiàng)目89㎡如果預(yù)算夠，更建議大家選擇以下兩個(gè)戶型，分別是越秀·星樾108㎡三居和大華項(xiàng)目98㎡三居。作為三居，基本分都拿到了。南向三面寬、全明通透、U型廚房、LDK一體動(dòng)線等。越秀·星樾108㎡PK大華項(xiàng)目98㎡功能布局相似的三居，面積卻少了10㎡，大華項(xiàng)目98㎡估計(jì)會(huì)更好賣。畢竟除了總價(jià)邏輯取勝，連購房者最關(guān)注的南向面寬，客廳和主臥尺寸都要寬一些，產(chǎn)品核心點(diǎn)夠抗打。當(dāng)然大華98㎡也存在餐桌正對(duì)次衛(wèi)的問題，以及目測兩個(gè)衛(wèi)生間面積都不大，因此采用的是折疊門。至于其他三居戶型，僅從產(chǎn)品角度而言，不推薦。4.兩項(xiàng)目四居產(chǎn)品，由于建面都達(dá)到了120㎡左右，都是四葉草改良戶型，各功能間觀感也更為舒展。南向面寬都達(dá)到甚至超過10.4米，但越秀·星樾把尺度給了客廳，4.05米，而大華項(xiàng)目把尺度給了臥室，分別是3.5米和3.15米。越秀·星樾127㎡PK大華項(xiàng)目119㎡至于怎么選，就看購房者的居家活動(dòng)偏好。更喜歡客廳公共活動(dòng)的選越秀·星樾，更注重私密臥室空間的，選大華項(xiàng)目。雖然有細(xì)節(jié)差異，但兩個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)品理念都是強(qiáng)功能性設(shè)計(jì)，定位非常的剛需和剛改。具體來看，大華項(xiàng)目作為后來者，可以說是總比越秀·星樾“小一點(diǎn)”，控總價(jià)的邏輯非常明確。值得注意的是，大華項(xiàng)目目前流出的戶型圖為過程稿，也有媒體稱該過程稿為“一眼假”，因此最終還需等待官宣戶型圖。5.房子之外，兩項(xiàng)目城市界面和日常配套幾乎共享，但也各有一些加分項(xiàng)。大華項(xiàng)目的優(yōu)勢有兩個(gè)。一是離地鐵更近。大華項(xiàng)目距離朱辛莊站只有500米，而越秀·星樾距離在800米以上。當(dāng)然，朱辛莊站作為地鐵8號(hào)線和昌平線的換乘站，本身常年早晚高峰限流，未來還會(huì)建設(shè)北部聯(lián)絡(luò)線，會(huì)略吵。二是地塊更方正，也更優(yōu)質(zhì)。占地1.47萬㎡，建筑規(guī)模3.66萬㎡，除了不少于1000平的商業(yè)和350平的社區(qū)管理服務(wù)用房，全部建設(shè)期房商品房。注意，全部期房。地塊方正規(guī)則，也更容易排布住宅樓，形成完整的園林社區(qū)。而越秀·星樾存在的問題就是，地塊分散，3個(gè)地塊都不大，每個(gè)地塊只有4-5棟住宅樓，圍合式分布。這就導(dǎo)致了幾乎所有住宅樓棟都臨街，尤其是定泗路這樣的繁忙路線，勢必會(huì)造成噪音影響。當(dāng)然，越秀·星樾的加分點(diǎn)，來自于品牌加持。2023一開年，越秀跨越2166公里進(jìn)京，壕擲59.11億拿下最熱的兩宗宅地，實(shí)力震驚一眾強(qiáng)勁對(duì)手；后續(xù)曝光案名，官宣產(chǎn)品，操盤速度跟北京新房市場上的“熟手”們比，也不遑多讓。而大華作為中簽率0.024的幸運(yùn)兒，來自上海，又過于低調(diào)，對(duì)于北京購房者而言相對(duì)陌生，尚需后續(xù)實(shí)力證明。互動(dòng)時(shí)刻：其實(shí)對(duì)于朱辛莊兩項(xiàng)目來說，本身區(qū)位優(yōu)勢，加上套數(shù)有限，決定了二者都將是快流速新盤。你會(huì)怎么選？歡迎在評(píng)論區(qū)留言討論~