房貸利率調(diào)整又現(xiàn)接力賽，“定向降息”能否扭轉(zhuǎn)樓市預期？

樓市熱情持續(xù)低迷，各地新政持續(xù)接力，降標準、減成本依然是主要方向。近期，各地因城施策的相關(guān)舉措較為密集，南京、合肥、杭州等熱門城市的房貸新政引起市場關(guān)注。銷售端恢復節(jié)奏緩慢，市場對房地產(chǎn)領(lǐng)域的“定向降息”仍有預期。對于具體政策，考慮到進一步引導5年期以上LPR（貸款市場報價利率）報價下調(diào)仍存在掣肘因素，不少分析認為，下調(diào)各地首套及二套房貸利率下限依然是重要選項。南京首套房貸利率又降了20BP“（消息）是傳了好久了，目前已經(jīng)接到通知了，今天包括昨天下午開始新接（受理）的首套房貸申請，符合條件的就可以按照3.45%辦理了。”5月16日上午，一家國有大行南京某支行的工作人員確認了當?shù)厥滋追抠J利率下調(diào)的消息。同日，另一家股份行的南京當?shù)毓ぷ魅藛T也表示，剛剛接到通知，當天開始首套房貸利率又降了20BP。這也是南京今年以來第二次主動進行房貸利率調(diào)整，此前1月該市首套房貸款利率下限由LPR-20BP調(diào)整為LPR-30BP。按照上述銀行人士說法，此次調(diào)整后的首套房最新利率水平為LPR-50BP，利率下限再次向下突破。加上2月LPR下行25BP，今年以來南京市首套房貸利率由4%陸續(xù)調(diào)整為3.9%、3.65%、3.45%，累計下行55BP。而在此之前，南京市已經(jīng)放松對首套房貸款資格的認定，實操中只要貸款還清再購房，就可以算作首套。另外，即使外地有房有貸，也不影響在南京的購房資格認定，只要在南京無房，都可以算作首套，享首套房貸款利率。中指研究院南京分院高級分析師趙芊對第一財經(jīng)記者表示，此次首套房利率再次下降，對于即將購買首套房的人而言，是實實在在直接利好，購房成本直接降低，或?qū)罄m(xù)市場注入一定的信心。除南京外，近期還有多個熱門城市出臺新政，為購房者減負。5月15日深夜和16日凌晨，合肥市人民政府官方微信號“合肥發(fā)布”及官網(wǎng)陸續(xù)掛出《合肥市關(guān)于進一步調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策措施的通知》（下稱《通知》），其中舉措包括動態(tài)調(diào)整新發(fā)放首套住房貸款利率、優(yōu)化個人住房貸款首套房認定標準等。《通知》明確，在新建商品住宅銷售價格符合新發(fā)放首套住房個人住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整條件時，及時按程序取消首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。各金融機構(gòu)可按照市場化、法治化原則，結(jié)合本機構(gòu)經(jīng)營情況、客戶風險狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體利率水平。首套房認定標準方面，核查范圍僅限于購房家庭所購房屋所在縣（市）區(qū)、開發(fā)區(qū)。事實上，自2022年末央行、銀保監(jiān)會宣布建立新發(fā)放首套房貸利率政策動態(tài)調(diào)整機制（下稱“動態(tài)機制”）以來，越來越多的城市對當?shù)厥滋追坷氏孪揿`活調(diào)整。包括南京在內(nèi)的城市再次下調(diào)首套房貸利率，也被視為因城施策的有效體現(xiàn)。根據(jù)央行一季度貨幣政策執(zhí)行報告，截至今年3月末，全國343個城市（地級及以上）中，75個下調(diào)了首套房貸利率下限，64個取消了下限。3月，新發(fā)放個人住房貸款利率為3.69%，同比下降了0.45個百分點。目前，這一趨勢還在加強。就在5月7日，河北唐山、秦皇島、廊坊三地同日宣布取消首套房貸利率下限。另據(jù)媒體報道，除南京外，江蘇常州、無錫等地近期也對首套房貸利率進行了下調(diào)，其中常州首套房貸利率已經(jīng)降至3.25%。此前4月，央行江蘇省分行宣布，徐州、常州、南通、連云港、淮安、泰州6市在最近一個評估期內(nèi)達到動態(tài)機制調(diào)整條件，自2024年4月19日起（含），階段性取消新發(fā)放首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。存量調(diào)整也推進，關(guān)鍵仍是扭轉(zhuǎn)預期根據(jù)動態(tài)機制規(guī)定，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個月為評估期，對當?shù)匦陆ㄉ唐纷≌N售價格變化情況進行動態(tài)評估，其中價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。利率下限的動態(tài)調(diào)整，加上LPR多次下行，主流房貸利率水平已經(jīng)處于歷史低位且持續(xù)刷出新低。就在今年3月，新發(fā)放個人住房貸款平均利率在結(jié)束了與新發(fā)放企業(yè)貸款利率的倒掛，重新回到企業(yè)貸款利率之下。根據(jù)多個第三方統(tǒng)計平臺數(shù)據(jù)，3月百城首套主流房貸利率已降至3.6%以下，多個重點城市已經(jīng)進入3.45%的時代。到了4月和5月，這一水平續(xù)創(chuàng)新低。除常州首套房貸降至3.25%外，近日還有媒體報道稱，湖南個別城市首套房貸利率最低可以做到3.2%甚至3.1%，與公積金貸款利率持平。利率下限頻繁向下突破背后，一方面是各地積極落實動態(tài)機制的體現(xiàn)，另一方面也反映了樓市持續(xù)偏冷。以南京為例，記者根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)梳理發(fā)現(xiàn)，截至今年3月，該市新建商品住宅銷售價格已經(jīng)連續(xù)8個月同比下降，環(huán)比下行周期則長達11個月。合肥新建商品住宅價格自去年6月以來僅中間一個月為環(huán)比正增長，同比表現(xiàn)也自今年1月起陷入負增長。若按照去年12月至今年2月口徑統(tǒng)計，70個大中城市中連續(xù)3個月同比、環(huán)比均呈下跌態(tài)勢的城市有39個，超過半數(shù)，同期價格同比、環(huán)比連漲3個月的只有上海、石家莊、西安三城。從統(tǒng)計局和第三方平臺披露的銷售數(shù)據(jù)來看，市場回暖節(jié)奏依然緩慢。另據(jù)央行數(shù)據(jù)，4月住戶新增中長期居民貸款再次轉(zhuǎn)負，住戶貸款整體比上月減少5166億元，同比少增2755億元，環(huán)比、同比都呈現(xiàn)負增長，其中住戶短期貸款和中長期貸款增速都有明顯下滑。從各地舉措來看，目前除了新發(fā)放首套房貸利率持續(xù)處于下行通道，存量房貸利率調(diào)整政策的延續(xù)操作也是購房人關(guān)注的重點。近日，剛剛宣布全面取消限購的杭州，因為存量房貸利率調(diào)整成為關(guān)注焦點。據(jù)《杭州日報》5月15日報道，在杭州房地產(chǎn)“5·9新政”放寬首套房認定后，在杭州符合“首套標準”的存量二套房，房貸利率可轉(zhuǎn)為首套房利率，多家銀行表示已經(jīng)跟進執(zhí)行。5月16日，記者以購房者身份咨詢某大行當?shù)貍€貸工作人員，對方表示，相關(guān)轉(zhuǎn)換可以在手機銀行自主查詢操作，也可以咨詢經(jīng)辦行，屬于去年存量房貸利率調(diào)整政策的延續(xù)，硬性條件依然是貸款為2023年8月31日前發(fā)放、符合最新的首套房認定標準等，具體需根據(jù)流程要求提供一定材料。根據(jù)去年8月央行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布的《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構(gòu)提出申請，由該金融機構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。此后，銀行業(yè)開啟了一輪存量房貸利率的密集置換。根據(jù)各銀行當時設(shè)置的細則，購房人的利率置換申請沒有明確截止日期。穩(wěn)預期，仍是當下不少專家建議的著力點。招聯(lián)金融首席研究員董希淼對記者表示，居民部門有效融資需求不足，是4月金融數(shù)據(jù)反映出的短板。下一步，應(yīng)加快落實4月30日中共中央政治局會議精神，“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”，促進房地產(chǎn)市場回到平穩(wěn)發(fā)展的軌道上來，穩(wěn)定居民住房消費預期。4月30日召開的中共中央政治局會議提出，要靈活運用利率和存款準備金率等政策工具，加大對實體經(jīng)濟支持力度，降低社會綜合融資成本。東方金誠首席宏觀分析師王青在研報中分析稱，考慮到當前房地產(chǎn)行業(yè)的運行態(tài)勢，下一步政策面的重點之一仍是針對房地產(chǎn)行業(yè)實施“定向降息”。“具體措施有兩個：一是引導5年期以上LPR報價較大幅度下調(diào)，二是下調(diào)各地首套及二套房貸利率下限，以此引導居民房貸利率較快下行。這是當前扭轉(zhuǎn)樓市預期，推動房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)軟著陸的關(guān)鍵一招。”王青說。