橫瀝，哭了

南沙，真的很難。最近，原定于12月5日“抱團”出讓的南沙四宗地塊，3宗相繼發布了撤牌公告，宣告終止出讓。唯一的“獨苗”，是橫瀝2023NJY-7地塊。地塊起拍總價162370萬元，折合樓面價13559元/㎡，最終由廣州南投房地產開發有限公司底價競得，也就是南沙開建。雖然保住了成交，但和理想中的“風光大嫁”，還有點距離。南沙區屬國企的出面，相當于兜底了，后續大概率會找其他企業合作開發。而這，還是地塊延期了兩次爭取到的結果，從最初的10月20到后來的11月3，再到現在的12月5，耗時46天。南沙的地，確實是不好賣。1一般來說，地賣得不好，大家會把原因，歸結為幾點——要么，是素質不行；要么，是價格太高；要么，是板塊樓市不景氣。顯然，橫瀝2023NJY-7地塊，踩中的是第三個，也是最大的“雷區”。地塊位置不差，明珠灣橫瀝島尖，南沙最舍得砸錢，規劃最為宏偉的區域之一。雖然借助全運會的東風，被后起之秀萬頃沙搶走了不少關注，但橫瀝「世界金融島」的超高起點，依舊擔得起“帶頭大哥”身份。最具標桿意義的國際金融論壇（IFF）永久會址，也已經落戶了，就在地塊東側。這塊地，距離地鐵18號線橫瀝站約500米，比鉑鑰明珠、海語天悅灣略遠些，但步行可達。快線30分鐘，一路直通珠江新城。由于離得夠近，所以醫療、商業等配套，和島尖的幾個項目都大差不差，500m范圍內，還有規劃有一所九年一貫制學校。更重要的是，地塊還是南向江景。整體素質還是在線的。價格方面，南沙這次也讓利了。地塊總價16.24億，樓面價1.36萬/平，除了一所18 班幼兒園及相關公服設施，沒有其他復雜的配建要求，是一宗純宅地。這個地價，相比兩年前的水平，已經低了不少。市場最為狂熱的時候，橫瀝義沙涌2021NJY-3地塊，吸引了平安、越秀、旭輝、金茂、華潤、金地、美的、卓越、綠城、時代、建發、德信、愛情、嘉華一眾房企激情參拍。最終，經歷了67輪競價，建發以20.18億元+3600㎡配建面積將其收入囊中，折合樓面價23604萬/平。而現在的2023NJY-7地塊，是13559元/平。幾百米的距離，短短兩年時間，橫瀝地價直降1萬/平。但即便如此，地塊最終還是要靠區屬國企兜底。比起撤牌的幾宗，結局只略好了那么一丟丟。原因，還是市場太冷，板塊走貨太慢了。據合富研究院數據，剛剛結束的11月，南沙網簽面積為5.16萬㎡，環比下降了33%，成交動能不足。新盤為了去化，已經要放下身段降價拉客了，房企如果再拿地，無異于又撿了個燙手山芋。2其實，橫瀝降價的第一槍，在2022年就打響了。開盤時被限價壓制，最高只能賣到3.6萬/平的一手盤，直接喊出2.5萬/平的“骨折價”。跌幅，高達1.1萬/㎡。當時固然有噱頭的成分在，也很快就被壓制了下去，但一年多后的今天，降價搶客已經成為了樓盤們的共識。畢竟，板塊的貨量，實在是太多了。差不多的配套，差不多的景觀，差不多的產品，在售的10+個新盤，同質化競爭非常嚴重。據中原地產發展研究部統計，截止至11月，南沙新房庫存量為175.21萬平，去化周期高達26.4個月。這意味著，即使沒有新供應，存貨也夠賣兩年多了。僧多粥少，為了把房子賣出去，樓盤除了降價，似乎也沒有更好的選擇。說到底，還是刺激不到位。今年南沙的幾個關鍵動作，對橫瀝的利好作用并不大。比如全運會籌備，配置兌現的主場是在萬頃沙二十一涌，廣州最南端，和橫瀝相隔近30公里，太遠太難蹭；比如限購，作為廣州唯一的副中心，南沙只是選擇性放開，更多面向高質量青年人才，力度遠不如番禺、黃埔，把不少投資客擋在了門外。預期上不去，不只買家，開發商自己也沒信心。目前板塊主流售價，雖然是3萬+/平，但2字頭的特價房，一抓一大把。3對市場來說，這也不全是壞事。至少，門檻實打實降低了，利好購房者，尤其是本地客戶，以及依賴18號線通勤市區的剛需。我們有位粉絲，今年10月看了旭輝曜玥灣項目，單價只要2.6萬/平。雖然不是最低點，但相比市場高峰時的4.4萬/平，已經接近“腰斬”。如果是有真實的購房需求的買家，這個價格，入手是沒問題的。畢竟，經過了一年多的價格回調，橫瀝的水分，已經擠得七七八八了。但，除了項目自身的收樓時間和交標等，還有一個最核心的問題，是要考慮清楚的——等不等得起。目前的橫瀝島，定位雖高，但很多配套的兌現落地都需要時間，人氣也有限，自住要慢慢熬，投資要拉長線。18號線開通之前，這里基本上是一片“荒地”的狀態，很多項目的售樓部甚至都不設在島內，而是對面的靈山島尖。地鐵開通后，相關配套以及城市面貌雖然也逐漸改善了，但真正投用并不多。當然，南沙國際金融論壇（IFF）永久會址的落成、首秀，已經給大家展示了橫瀝速度。重磅會議的到來，對改善島內的配套完成度，例如沿江公園和道路，是一個快速推動的契機。長期來看，橫瀝依舊是南沙的價值高地。以上，對此你有什么想說的也歡迎留言評論。