2023年深圳房地產市場形勢總結與展望

宏觀政策分析政策-現狀：深圳二套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的普通住房70%、非普通住房80%統一調整為40%。表：深圳限購政策表：深圳限貸政策表：深圳限售政策1、上半年主要政策：上半年深圳樓市，普通的商品房基本上沒有出相關新政，保障性住房新出出幾個重大的調整政策。深圳加快保障性住房的建設和籌集力度，將“十四五”規劃期間建設和籌集保障性住房的原目標54萬套（間），調整為不少于74萬套（間）。發布保障性住房相關政策，取消了原來的安居型商品房、人才住房等住房類型，新增了保障性租賃住房（細分為政府組織配租和社會主體出租兩種類型）、共有產權住房等住房類型。2、下半年主要政策：8月30日，深圳發布通知優化個人住房貸款中住房套數認定標準，執行“認房不認貸”。9月15日，深圳市發改委印發《深圳市關于促進消費的若干措施》（以下簡稱“措施”）。措施提出，提高住房公積金租房提取額度。9月18日，深圳離婚買房追溯3年限制取消。9月29日，深圳調整優化個人住房貸款利率下限，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）減10個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加30個基點。調整后，深圳首套、二套房貸利率下限分別為4.1%、4.5%。作為對比的是，調整前深圳首套房貸利率下限為4.5%（LPR+30基點），二套房貸利率下限為4.8%（LPR+60基點）。10月23日，南山區城市更新和土地整備局發布關于征求《深圳市南山區城市更新項目未簽約部分房屋征收實施細則(征求意見稿)》意見的通告。10月25日，深圳市住房和建設局官網發布了《深圳市住房公積金管理委員會關于我市住房公積金租房提取有關事項的通知》以及相關政策解讀。10月26日，深圳市規劃和自然資源局公布2023年第三批次擬出讓居住用地項目清單的公告。清單內地塊于2023年10月27日至2024年1月27日期間發布出讓公告，各地塊具體內容最終以正式發布的出讓公告為準。11月22日，深圳市住建局發布關于調整享受優惠政策普通住房認定標準的通告，明確不再以房屋總價界定。該政策變化在于，過去認定普通住宅的要求要更嚴更高，即還需要滿足總價低于750萬的要求。而現在對總價已經沒有要求，通俗說“取消了豪宅線”。11月24日，廣東省人民政府辦公廳印發《廣東省進一步提振和擴大消費若干措施的通知》，共提出8大方面27條措施，其中包括穩定住房消費。支持廣州、深圳結合城中村改造規模化建設保障性租賃住房。中指解讀：新政出臺，將有效降低144平方米以下高總價新房的交易稅費，減少交易成本。自九、十月份以來深圳對剛需房的政策力度不大，短暫的交易量提升后，很快又是一波反向下跌，目前11、12月出現回暖跡象。政府對于政策是分批逐步推出，此次政策出臺，大家對于后續政策的期待提升，預計未來仍有望進一步優化政策，也會刺激部分對于市場預期轉變的剛需、改善客戶入市，短期成交量會有提升。整體來看，樓市利好政策確能帶動部分購房需求釋放，不過未來持續性仍有待觀察，繼續降低購房成本、降低購房門檻仍是政策發力方向。深圳土地市場分析1、2023年深圳共推出涉宅用地17宗，整體供應處低位水平土地供應方面：深圳2023年共推出涉宅用地17宗，合計推出規劃建面157萬㎡，較去年相比減少69%。近三年供應來看，2023年的供應處在相對較低位水平，僅占2022年全年供應的31%，占2021年全年供應的18%。土地成交方面：深圳2023年共成交宅地14宗，成交規劃建面129萬㎡，成交樓面均價為24215元/㎡，平均溢價率10.23%，相比2022年1-12月溢價率上漲1.09個百分點。成交地塊中有6宗底價成交，1宗頂價成交，2宗未達限價成交，5宗進入封頂搖號。拿地房企仍以國央企為主，其中央企競得3宗，本土國企競得8宗，民企競得3宗。圖：2015年-2023年深圳市涉宅用地供應與成交情況圖：2021-2023深圳涉宅用地季度供求情況數據來源：市場監測：https://www.cih-index.com/2、2023年各批次供地萎縮明顯2023年第一批次：共推出宅地5宗，供地建面47.5萬㎡；成交5宗，成交建面47.5萬㎡，成交樓面價為15165元/㎡，平均溢價率為10.1%。2023年第二批次：共推出宅地10宗，供地建面103.1萬㎡；成交7宗，成交建面74.8萬㎡，成交樓面價25769元/㎡，平均溢價率為6.9%。2023年第三批次：推出宅地2宗，供地建面6.8萬㎡；成交2宗，成交建面6.8萬㎡，成交樓面價12858元/㎡，平均溢價率為0%。圖：2021-2023年深圳集中供地各批次供求情況數據來源：市場監測：https://www.cih-index.com/表：2023年度深圳掛牌涉宅用地成交信息一覽表數據來源：市場監測：https://www.cih-index.com/3、熱點地塊分析：光明馬田A629-1340地塊地塊共獲得8家房企參與競拍，經過12輪競價觸頂進入搖號環節，共有7家房企參與搖號，最終由深圳市湖虹投資發展有限公司（龍湖）搖中，成交價17.96億，成交樓面價16309元/㎡，溢價率14.98%。光明馬田A629-1340地塊建面約11萬㎡，起始價15.62億，初始建設無償移交政府的公共租賃住房建筑面積10160㎡，普通商品住房平均銷售價格不高于4.72萬/㎡（不含室內裝修價格）。地塊北側靠近6號線薯田埔站，一路之隔就是金地拍下的明峰府（限價4.22萬/㎡），對比之下價格上漲5000元/㎡。地塊所處公明規劃利好較多，有較大的增值空間，周邊規劃有醫院，醫療配套會有所提升，交通便利，鄰近地鐵6號線/光明線，多條公交線路環繞，且距離薯田埔地鐵站僅0.3km，周邊有天主堂、甘泉麥公祠等87個公園景點。3公里范圍內在售住宅項目2個，分別是【金地明峰府】均價約4.39萬/㎡、【深林云筑】均價約4.38萬/㎡ ；此外還有【璟薈名庭】【深業信宏城】待入市。南山區沙河街道（T207-0060）地塊中海地產以125.32億元封頂價成交南山區沙河街道（T207-0060）地塊。企業競全年期自持租賃住房面積58500㎡。成交樓面價60349元/㎡，溢價率 15%。該地塊共有6家房企參與競拍，華潤、招商、保利、中海、中鐵、越秀，競拍近百輪。南山（T207-0060）位于南山區沙河街道深灣二路與白石二道交會處西南側。該地塊系今年4月份剛剛調整宗地性質的深圳灣超級總部基地的宅地，該宗地土地用途為“二類居住用地+城市道路用地”，用地面積3.63公頃，容積率6.0，建筑面積20.77萬平方米。此宗地的掛牌起始價為108.98億，最高限價125.32億。具體位置上來看，該宗地北側是華僑城高級中學，南側是深鐵萬科臻灣匯，西面是中信紅樹灣，東面是TCL、神州數碼等總部大廈。距離項目最近的地鐵站為2號線紅樹灣站，該站點也被坊間稱為“深圳豪宅”線路。4月26日，該宗地從原來規劃的商服用地部分，調成了二類居住用地，成為深圳灣超級總部基地核心區域的唯一新增住宅用地。近22年來，在深圳灣超級總部基地核心區域一直未有宅地入市，多重因素讓該地塊成為土拍市場大熱門。光明鳳凰A503-0107地塊8月18日，深圳2023年第二批集中供地的第三次土拍日，光明鳳凰A503-0107地塊共有6家（華潤、中海、華發、保利置業、建發、中建東孚）房企報價參拍，是本輪土拍中競價房企最多的地塊，經30多輪競價，最終中建東孚以16.15億元競得，溢價率10.24%。該宗地位于光明鳳凰城核心片區，周邊各類配套齊全，擁有眾多大型規劃利好，鄰近光明高鐵站和福田高鐵站，以及在建的13號線同觀路站，交通便利。宗地周邊多為近兩年新增宅地項目，包括目前在售的華潤潤暉府、潤曜府，以及在建的中海時光境花園。深圳商品房市場分析1、年度供求：2023年供應規模大幅提升、成交下降2023年全市商品住宅新批共55267套，新批面積560萬㎡，同比去年上漲39.4%。商品住宅共成交36311套，成交面積319萬㎡，同比去年下跌6.8%。商品住宅網簽均價為62907元/㎡，同比去年下跌10.4%。圖：深圳商品住宅年度供求情況數據來源：市場監測：https://www.cih-index.com/2、月度供求：年末活躍度較低，政策效應較為短暫自8月底出臺“認房不認貸”政策后，11月深圳再次出臺多項樓市利好政策，其一為調整普通住宅標準，取消750萬成交總價限制；其二為下調二套房首付至40%，深圳迎來了近7年來樓市政策最為寬松的時期。整體來看，樓市利好政策確能帶動部分購房需求釋放，不過12月下半月開始新房成交量呈下降趨勢，僅少數網紅樓盤熱銷，市場觀望情緒依然濃厚。未來政策效應持續性仍有待觀察，繼續降低購房成本、降低購房門檻仍是政策發力方向。圖：深圳商品住宅月度供求情況數據來源：市場監測：https://www.cih-index.com/3、庫存及去化：外圍區域去化周期依然在高位2023年深圳市整體庫存量為518萬㎡，整體去化周期為20.0個月，整體依然處在高位水平。從區域來看，龍崗、龍華、光明庫存量位居前三名，大鵬新區成交規模較小，整體去化周期最長，達69.9個月。圖：2020年-2023年深圳住宅庫存數據來源：市場監測：https://www.cih-index.com/4、成交結構：70-100㎡為成交主力面積段，300-800萬總價為成交主力總價段從面積需求段來看：70-100㎡的剛性面積段成交比例最高，達50.6%，較2022年增加3.5個百分點；剛改面積段中100-140㎡占比34.2%，較去年減少2.4個百分點；140-180㎡面積段占比7.7%，較去年增加1.1個百分點。從成交總價段來看：300-800萬總價段是成交主力，占全市61.5%，其中300-450萬占比22.0%，450-600萬占比21.0%，600-800萬占比18.5%。圖：2023年商品住宅成交面積段占比情況圖：2023年商品住宅成交總價段占比情況數據來源：市場監測：https://www.cih-index.com/5、新開盤：下半年集中開盤及加推個數較多，豪宅成交火爆2023年深圳新開盤及加推項目共93個，其中一季度開盤9個，二季度開盤27個，三季度開盤33個，四季度開盤24個。從區域來看，寶安項目開盤加推最多，共18個；其次龍崗和龍華均開盤17個；光明14個項目開盤，南山11個、坪山9個，福田5個、羅湖1個、深汕合作區1個。從開盤去化效果來看，有僅19個項目去化率超過50。數據來源：市場監測：https://www.cih-index.com/6、二手房市場：深圳二手房市場成交依舊動力不足2023年，全市二手住宅共計備案32618套，比去年增加55.6%。深圳二套房首付四成及取消750萬元豪宅線的政策有力促進了深圳年末翹尾行情的出現，也為2024年深圳樓市帶來信心，預計隨著利好政策的持續加持，二手房市場信心將逐步修復。圖：2022年-2023年深圳二手住宅成交情況數據來源：市場監測：https://www.cih-index.com/2024年市場展望1、政策方面：自8月底出臺“認房不認貸”、下調個人住房貸款利率后，11月深圳再出臺降低二套房首付至40%、取消750萬“豪宅線”兩大政策，深圳迎來了近7年來樓市政策最為寬松的時期。整體來看，樓市利好政策確能帶動部分購房需求釋放，不過未來持續性仍有待觀察，繼續降低購房成本、降低購房門檻仍是政策發力方向。2、土地方面：2023年以來，土地持續縮量，在銷售端尚未轉暖背景下，政府推地、房企拿地仍偏謹慎。銷售端恢復程度仍是影響土地市場情緒的關鍵因素，土拍市場的形勢能否好轉，關鍵還是在于市場銷售面的回暖情況。2024年伴隨著穩投資舉措進一步發力，“三大工程”加速推進，房地產開發投資降幅有望逐漸收窄。3、市場需求：在政策端持續釋放利好信號以及房企加大促銷力度等因素的帶動下，12月成交熱度回升，成交規模一如往年現“翹尾”局面。由于2024年春節假期在2月份，因此作為完整銷售月份的1月市場走勢較為關鍵，1月銷售需要保持一定規模才能為全年市場企穩奠定基礎。而元旦假期雖然客戶看房積極性明顯提升，但從成交數據看依舊低迷，隨著政策效應的減弱，市場活躍度仍顯不足。4、全國展望：市場企穩的關鍵是居民預期的轉變及政策的支持力度，2024年房地產供需兩端政策有望繼續發力，政策端將延續寬松基調，預計隨著利好政策的持續加持，市場信心將逐步修復可期。報告下載（電腦端復制鏈接）?2023年度盤點中國房地產2023年市場總結&2024年趨勢展望https://www.cih-index.com/report/detail/66205.html2023年中國房地產企業銷售百億企業排行榜https://www.cih-index.com/report/detail/66063.html2023年全國房地產企業拿地TOP100排行榜https://www.cih-index.com/report/detail/66204.html2023年中國房地產代建企業排行榜https://www.cih-index.com/report/detail/67585.html2023年中國房地產政策盤點https://www.cih-index.com/report/detail/66469.html年度盤點丨2023年樓市十大關鍵詞https://www.cih-index.com/report/detail/66035.html支持民營房企融資，三支箭最新進展https://www.cih-index.com/report/detail/65877.html2023年房地產行業并購特征：房企出售項目回籠資金，AMC與險資積極參與https://www.cih-index.com/report/detail/65848.html2023中國商業地產市場年報https://www.cih-index.com/report/detail/66463.html2023年城市更新發展總結與展望∣政策篇https://www.cih-index.com/report/detail/66861.html2023年城市更新發展總結與展望∣行業篇https://www.cih-index.com/report/detail/66862.html定了！2024房地產政策如何發力https://www.cih-index.com/report/detail/65889.html重磅利好！落實“以進促穩”，京滬大力度優化樓市政策https://www.cih-index.com/report/detail/65699.html中國房地產政策跟蹤報告（2024年1月）https://www.cih-index.com/report/detail/67816.html?企業研究2024年1月中國房地產企業銷售業績排行榜https://www.cih-index.com/report/detail/67818.html2023年全國房地產企業拿地TOP100排行榜https://www.cih-index.com/report/detail/66204.html債務重組進展加快，行業風險化解進入新階段https://www.cih-index.com/report/detail/65894.html?房地產市場房地產項目白名單來了！（附中指項目參考標準）https://www.cih-index.com/report/detail/67824.html元旦樓市表現平淡，40城新房銷售面積較去年假期降幅超兩成https://www.cih-index.com/report/detail/66232.html地價上限取消后，2024年土地市場將發生哪些變化？https://www.cih-index.com/report/detail/65881.html?指數研究中國房地產指數系統百城價格指數報告（2024年1月）https://www.cih-index.com/report/detail/67839.html最新！2024年1月十大城市二手房房價地圖https://www.cih-index.com/report/detail/68057.html?物業研究2023年中國物業服務價格指數研究報告https://www.cih-index.com/report/detail/64874.html2023中國房地產服務品牌價值研究報告https://www.cih-index.com/report/detail/60693.html2023中國物業服務上市公司TOP10研究報告https://www.cih-index.com/report/detail/55184.html2023中國物業服務百強企業研究報告https://www.cih-index.com/report/detail/54420.html中指研究院·中指云平臺www.cih-index.com/為行業提供：●4萬+房地產報告每日更新，涵蓋住宅市場、房企研究、土地市場、物業研究、政策解讀、指數研究等諸多領域；●2300個城市地產數據、225萬宗土地的推出成交信息、40萬個住宅項目和5萬棟商用物業的交易數據；●中國城市投資吸引力排名，百城房價，查城市、查房企、查地產數據、查房地產政策；●京津冀、長三角、珠三角、成渝、長江中游等核心城市群集中供地、土地拍賣快訊。