國泰君安東久新經(jīng)濟REIT三日漲超10%，早盤臨停一小時

一只公募REITs漲到停牌。近期，國泰君安東久新經(jīng)濟REIT（508088）公告稱，該基金2024年2月8日二級市場收盤價為2.965元/份，較前一交易日收盤價漲幅達6.27%，連續(xù)3個交易日的收盤價累計漲幅達11.38%。為了保護基金份額持有人的利益，該基金將自2024年2月19日上海證券交易所開市起停牌1小時，并于當日上午10時30分起復牌。根據(jù)《國泰君安東久新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎設施證券投資基金招募說明書》預測，該基金2023年度可供分配金額為7503.86萬元，已發(fā)行份額5億份。基于上述數(shù)據(jù)，若投資者在首次發(fā)行時買入該基金，假設買入價格為3.035元/份，該投資者的2023年度凈現(xiàn)金流分派率預測值4.94%；若投資者在2024年2月8日通過二級市場交易買入該基金，假設買入價格為當天收盤價2.965元/份，該投資者的2023年度凈現(xiàn)金流分派率預測值5.06%。（每個投資者的年化凈現(xiàn)金流分派率預測值=預計年度可供分配現(xiàn)金流/基金買入成本）。東久（金山）智造園鳥瞰圖。 另據(jù)基礎設施項目的經(jīng)營業(yè)績情況，該REIT持有的基礎設施項目由4個產(chǎn)業(yè)園組成，分別是東久（金山）智造園、東久（昆山）智造園、東久（無錫）智造園及東久（常州）智造園，建筑面積合計約28.39萬平方米，可租賃面積合計約27.83萬平方米。截至2024年2月9日，四個項目運營情況均較為穩(wěn)健，基礎設施項目整體出租率為98.26%，未涉及對項目運營有重大影響事項。值得注意的是，多只FOF基金將REITs產(chǎn)品納入投資范圍。據(jù)中金公司統(tǒng)計，共有12只公募FOF基金的2023年三季報與四季報披露中存在REITs持倉，2023年三季度末、四季度末總持倉規(guī)模分別為3005萬元、3195萬元，2023年四季度末持倉以倉儲物流、保租房、高速公路、水務REITs為主。具體來看，匯添富添福鑫添益均衡養(yǎng)老目標三年持有對平安廣州廣河高速公路REIT的持有比例達4.03%；天弘睿享3個月持有則重倉了3只保障房類REITs，分別為紅土創(chuàng)新深圳安居REIT、中金廈門安居REIT和華夏北京保障房REIT，持有比例依次為2.93%、0.98%、0.94%。對此，天弘睿享3個月持有基金經(jīng)理王帆在2023年四季報中表示，考慮到信用評級比較適合公募的信用債票息已經(jīng)低于3%，補充了少量類似債券但預期回報率更高、波動更大的REITs類資產(chǎn)。中金公司指出，2023年四季度保租房、能源及公用事業(yè)項目經(jīng)營料仍維持穩(wěn)健，其余板塊項目間或延續(xù)分化走勢。配置端，由于市場估值經(jīng)過前期消納（當前市場估值約0.9倍P/NAV），部分項目在審慎增速假設下潛在長期回報率較股債已具備吸引力，REITs作為高分紅另類資產(chǎn)的配置價值進一步凸顯。數(shù)據(jù)截至2024年1月26日；持倉規(guī)模、公允價值均為季報披露的當期報告截止日的持倉；資料來源：Wind，基金公告，中金公司研究部2月8日，為進一步完善資本市場監(jiān)管規(guī)則體系，提高監(jiān)管透明度，促進資本市場各類經(jīng)營主體提升會計信息披露質(zhì)量，中國發(fā)布《監(jiān)管規(guī)則適用指引——會計類第4號》。該指引明確并表原始權益人的基礎設施REITs其他方持有份額的權益屬性。指引指出，并表原始權益人合并財務報表層面對于基礎設施REITs其他方持有的份額，列報為負債還是權益，主要取決于原始權益人是否存在無條件避免交付現(xiàn)金或其他金融資產(chǎn)的義務。如發(fā)行人已依照相關法規(guī)要求說明符合條件的現(xiàn)金分配、終止上市和擴募延期安排，則發(fā)行人不存在不可避免的支付義務，并表原始權益人在合并財務報表層面應將基礎設施REITs其他方持有的份額列報為權益，其他投資方持有的REITs份額在性質(zhì)上亦屬于權益工具投資。對此，中金公司表示，中長期來看，該規(guī)則有利于提升REITs持有穩(wěn)定性，拉長持有周期，降低二級市場價格波動，提升配置價值。建議關注估值調(diào)整后當期分派較高的能源類項目和部分高速、二線產(chǎn)業(yè)園、廠房及物流倉儲項目，以及經(jīng)營基本面穩(wěn)健的保障房和環(huán)保類項目。