國泰君安東久新經濟REIT三日漲超10%，早盤臨停一小時

一只公募REITs漲到停牌。近期，國泰君安東久新經濟REIT（508088）公告稱，該基金2024年2月8日二級市場收盤價為2.965元/份，較前一交易日收盤價漲幅達6.27%，連續3個交易日的收盤價累計漲幅達11.38%。為了保護基金份額持有人的利益，該基金將自2024年2月19日上海證券交易所開市起停牌1小時，并于當日上午10時30分起復牌。根據《國泰君安東久新經濟產業園封閉式基礎設施證券投資基金招募說明書》預測，該基金2023年度可供分配金額為7503.86萬元，已發行份額5億份。基于上述數據，若投資者在首次發行時買入該基金，假設買入價格為3.035元/份，該投資者的2023年度凈現金流分派率預測值4.94%；若投資者在2024年2月8日通過二級市場交易買入該基金，假設買入價格為當天收盤價2.965元/份，該投資者的2023年度凈現金流分派率預測值5.06%。（每個投資者的年化凈現金流分派率預測值=預計年度可供分配現金流/基金買入成本）。東久（金山）智造園鳥瞰圖。 另據基礎設施項目的經營業績情況，該REIT持有的基礎設施項目由4個產業園組成，分別是東久（金山）智造園、東久（昆山）智造園、東久（無錫）智造園及東久（常州）智造園，建筑面積合計約28.39萬平方米，可租賃面積合計約27.83萬平方米。截至2024年2月9日，四個項目運營情況均較為穩健，基礎設施項目整體出租率為98.26%，未涉及對項目運營有重大影響事項。值得注意的是，多只FOF基金將REITs產品納入投資范圍。據中金公司統計，共有12只公募FOF基金的2023年三季報與四季報披露中存在REITs持倉，2023年三季度末、四季度末總持倉規模分別為3005萬元、3195萬元，2023年四季度末持倉以倉儲物流、保租房、高速公路、水務REITs為主。具體來看，匯添富添福鑫添益均衡養老目標三年持有對平安廣州廣河高速公路REIT的持有比例達4.03%；天弘睿享3個月持有則重倉了3只保障房類REITs，分別為紅土創新深圳安居REIT、中金廈門安居REIT和華夏北京保障房REIT，持有比例依次為2.93%、0.98%、0.94%。對此，天弘睿享3個月持有基金經理王帆在2023年四季報中表示，考慮到信用評級比較適合公募的信用債票息已經低于3%，補充了少量類似債券但預期回報率更高、波動更大的REITs類資產。中金公司指出，2023年四季度保租房、能源及公用事業項目經營料仍維持穩健，其余板塊項目間或延續分化走勢。配置端，由于市場估值經過前期消納（當前市場估值約0.9倍P/NAV），部分項目在審慎增速假設下潛在長期回報率較股債已具備吸引力，REITs作為高分紅另類資產的配置價值進一步凸顯。數據截至2024年1月26日；持倉規模、公允價值均為季報披露的當期報告截止日的持倉；資料來源：Wind，基金公告，中金公司研究部2月8日，為進一步完善資本市場監管規則體系，提高監管透明度，促進資本市場各類經營主體提升會計信息披露質量，中國發布《監管規則適用指引——會計類第4號》。該指引明確并表原始權益人的基礎設施REITs其他方持有份額的權益屬性。指引指出，并表原始權益人合并財務報表層面對于基礎設施REITs其他方持有的份額，列報為負債還是權益，主要取決于原始權益人是否存在無條件避免交付現金或其他金融資產的義務。如發行人已依照相關法規要求說明符合條件的現金分配、終止上市和擴募延期安排，則發行人不存在不可避免的支付義務，并表原始權益人在合并財務報表層面應將基礎設施REITs其他方持有的份額列報為權益，其他投資方持有的REITs份額在性質上亦屬于權益工具投資。對此，中金公司表示，中長期來看，該規則有利于提升REITs持有穩定性，拉長持有周期，降低二級市場價格波動，提升配置價值。建議關注估值調整后當期分派較高的能源類項目和部分高速、二線產業園、廠房及物流倉儲項目，以及經營基本面穩健的保障房和環保類項目。